浅谈智能化物业管理

摘要：智能化物业管理的应用不但延长了物业使用年限及确保其功能正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也提高了企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务。本文主要介绍了智能化物业管理的概念、特点以及在现代社会中的应用。

关键词：智能化，物业管理，物业服务企业

随着社会不断发展，城市水平不断提高，城市功能划分越来越细，科学技术越来越进步，智能化管理被广泛应用到各个行业与领域中。对于现代建筑物业管理来说也不例外，智能化管理的普及使得人们生活发生了很大变化。

一、智能化物业管理的概念

智能化物业管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。

二、智能化物业管理存在的问题

（一）盲目追求先进，重建设轻管理

现代小区业主中，人们生活水平不断提高，对物业管理也提出了新的要求，部分业主贪多求全，提出一流智能化设备设施管理的要求。在业主需求的刺激下，不少楼盘为了吸引潜在购房者的注意，开始重视物业智能化系统的引进。耗费大量资金，建设了十分先进的智能管理系统。

高科技是把“双刃剑”，运用恰当，会造福于人；运用不好，会限制人的自由，甚至阻碍破坏其发展。在一些小区由于设备、技术过于先进复杂，导致操作复杂。

（二）忽视设备的节能管理

很多小区在引进智能化物业管理的同时，忽视了智能设备后期的能源消耗问题，导致了后期智能设备在实际运行中存在了诸多的障碍和问题。还有许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后的实用性及所需要的物业管理人员、运用费用等问题。正是由于这些片面的理解和错误的观念，使许多企业不重视技术人才的引进和使用，从而导致技术力量薄弱，管理水平不高，服务质量低下。并且导致由于一些系统缺乏实用性或物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成关闭、停机现象。

（三）智能设备管理水平低下

智能物业管理系统在实际运用中，还存在着很多问题，如智能设备管理水平比较低下，物业部门管理组织的组成也不够科学等等。智能设备往往都具有一定的科技含量，设备的复杂性要求现代的物业管理系统必须重新调整工作人员的分工，合理组织人员部门，才能够使设备达到最优化管理和使用。以现代科学管理的理论为指导和支持。但是由于智能物业管理发展时间较短，管理还不够成熟，所以在实际运用中，存在着智能设备管理水平低下、组织构成散乱的实际情况。设备管理缺乏制度化、程序化的规定，导致不同人员在使用过程中存在不同的问题。

三、智能化物业管理问题的解决策略

（一）理性选择智能物业管理设备，重视后续管理

针对目前一些小区业主和开发商选择智能物业设备的非理性行为，不予提倡，物业管理部门甚至是开发商要做好引导工作。对于一些业主提出的引进智能管理设备的要求，物业管理工作者要对该智能设备进行了解，对这款智能设备的能源消耗，存在的优势、劣势等等问题要充分的考虑，并列出详细的计划，如果小区倡议的人多，那么就召开小区业主代表会，将该款设备的能源消耗及优劣势向业主表述清楚。让业主去选择是否购买这款智能产品。如果购买，相关的能源消耗需要业主公摊。在小区智能物业管理中，要尽可能的避免出现冗余管理系统的出现，业主以及小区物业不能为了“面子”工程，购买太多劣势大于优势的产品。但是一旦经过慎重考虑购买的智能设备，就要做好管理工作。

（二）重视小区智能管理设备的节能管理

物业服务企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。

（三）重组物业管理部门内部结构，提高管理水平

现代物业管理部门的工作范围涉及的更广，和服务性部门如保洁公司，绿化服务公司，以及政府部门，甚至是学校、医院等等事业型单位都有合作关系，所以物业公司的工作人员要和这些公司有业务上的交涉。因此随着现代物业管理涉及的范围变大，具体工作内容的不同，以及智能化设备运用减少了工作人员的工作量，改变了工作方式，所以要对物业管理部门的内部结构进行重组，進一步提高物业管理部门的管理水平。

多表远程计量系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的繁琐，实现多表数据自动采集、传输、计费。配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，业主只需手持一卡便可通过刷卡交费。

四、结束语

智能化的物业管理是智能物业发展的必然结果与要求。智能物业是物业智能化管理的依托，而物业智能化管理是智能物业正常使用、发挥价值的保障。随着智能物业的蓬勃兴起和不断完善，对智能化物业管理的需求也越来越迫切。智能化物业管理市场极为广阔，但同时也对从事传统物业管理的企业提出了有力挑战，它不仅仅是管理方式和管理手段的改变，更需要管理理念的转变和管理人员素质的大力提高。

参考文献：

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作者简介：

徐汝峰 （1968.09-），男，山东成武人，成武县自来水公司，现助理工程师（拟晋工程师），大专，研究方向：建筑工程技术与设计。