模糊相似比分析在市场比较法可比实例选取中的应用

摘要： 市场比较法是目前运用最多最方便的房地产估价方法之一，但在可比实例的选取上存在主观性强，缺乏定量分析的问题。文章在对市场比较法相关原理、估价步骤及存在问题进行总结的基础上，将模糊数学的思想应用于估价可比实例的选取，通过构建模糊优先比矩阵模型，对若干可比实例进行模糊相似比分析，从而找出与待估对象最为接近的可比实例，以达到精确估价结果的目的。

关键词： 房地产估价；市场比较法；模糊相似比分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）33-0013-02

0 引言

随着我国住房商品化进程的不断加深，房价的涨幅一直是人们关注的焦点，房地产价格评估也越来越受到重视。房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动[1]。目前比较常用的估价方法主要包括市场比较法、收益折现法、成本估价法、剩余法等。在这些方法中，又以市场比较法最为方便与常用。市场比较法的理论依据是替代原理，估价过程中比较依赖可比实例的相应条件，所以对可比实例的选择就显得尤为重要。而传统的市场比较法多为估价人员定性分析可比实例条件从而进行选择，缺少定量研究，估价结果不够精确。本文采用模糊相似优先比较的数学方法对可比实例进行分析与选择，从而对市场比较法进行改进，以期得到更为精确的估价结果。

1 市场比较法估价原理

1.1 市场比较法概念 市场比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法，即选取数宗真实成交且符合一定条件的房地产，将它们与估价对象进行比较，根据这些房地产之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法[2]。由于该方法以市场价格为导向并利用真实成交的房地产价格来求取估价对象的价格，所以市场比较法也被看做是一种较为直观、操作方便且有说服力的估价方法，其估算结果已普遍被接受和认可。

1.2 市场比较法步骤 应用市场比较法进行房地产估价一般按照下列步骤进行：①寻找收集交易实例，即搜集大量真实成交的房地产交易实例及其基本状况、交易方式、成交日期、成交价格、融资条件等信息；②选择可比实例，即从搜集到的大量交易实例中选取一定数量且符合条件的交易实例；③建立比较基础，即对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比；④交易情况修正，即对可比实例的实际价格中不正常的因素进行调整与处理；⑤计算比准价格，即根据上述求得的结果将多个处理后的比较价格综合为最终的比准价格。

1.3 运用市场比较法估价存在的问题 通过对市场比较法估价步骤的分析可以发现，可比实例的选择是该估价方法的基础，选择的对象会给估价结果带来很大的影响。尤其对于房地产市场发达的地区，可供选择的交易实例较多，虽然选取的可比实例越多估价的精度越高，但选取过多的可比实例会增加估价的成本。并且在实际的操作中，由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，选择与待估房地产条件相同的交易实例具有较大的模糊性[3]。目前，对可比实例的选择主要依靠估价人员自身的相关理论知识和估价经验进行判断[4]，选择过程具有较强的主观性，选取的可比实例是否合适，直接关系到市场比较法测算结果的准确性。

2 模糊相似比分析

2.1 模糊相似比分析原理 模糊相似优先比分析是模糊数学分析的一种，是将多个样本与固定样本作比较，以确定哪一个样本与固定样本最相似，从而选择与固定样本相似程度较大者。客观事物事物之间多存在模糊性，即事物之间的差异在中间过渡阶段多呈现出不分明的特点。由于房地产具有位置固定、易受周边环境影响等特征，每宗房地产之间也必然存在一定差别，且这些差异的大小无法精确估算，存在一定的模糊性。这时可用模糊相似优先比分析的方法找出其中相似度较高的，淘汰相似度较低的实例，以避免其对估价结果的影响。其核心原理为采用欧式距离或海明距离建立相似优先比，构成模糊相似矩阵，然后用λ截矩阵计算各个样本与目标样本之间相似程度的次序。

2.2 模型构建

2.2.2 计算λ截矩阵 建立模糊相似矩阵之后，由λ水平集选出相似样本。即在相似矩阵中，从大到小地选定λ值，以在λ值下降过程中首先到达的除主对角线元素外全部为1的那一行样本最相似，然后删除矩阵相应的行和列，并降低λ水平值，继续寻找，依此类推，直至截距处理完毕。

2.2.3 求出样本序号值 计算出所有的模糊相关矩阵的λ截矩阵的序列号后，将每一样本的全部因素序号值加权相加，便可得出所有样本的绝对优先序号Ni，该序号即为该样本与固定样本相似程度的综合反映，且序号值越小，该样本与固定样本越相似。具体计算公式为：

3 应用实例

对某套待估价住宅A进行调查分析后，粗选出该住宅附近6个与其相似的交易实例（B1-B6）作为可比实例，确定区域因素、交通条件、实物状况等9个因素作为比较因素，并根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重，通过专家评估法对待估对象及可比实例的各个因素进行评分，结果如表1所示。

按照上述步骤构建模糊相关矩阵、计算λ截矩阵，构建相应的优先比矩阵（其中B1、B2的优先比矩阵如表2、表3所示），最后求出B1-B6的样本序号值（表4），得到N1=2.56，N2=4.23，N3=1.64，N4=4.79，N5=2.92，N6=3.45，将序号值由小至大排列，找出与待估价住宅相似的可比实例。由计算结果可以看出6个可比实例中相似程度由近及远分别为：B3，B1，B5，B6，B2，B4。

4 总结

运用市场比较法进行估价是建立在大量交易实例的基础上的，如何对这些可比实例进行选择以及选取结果是否合适，直接关系到市场比较法估算结果的准确性，仅依靠估价人员的经验与知识储备是远远不够的。而通过模糊相似比分析可以找出这些可比实例与待估对象之间的相似程度，从定量分析的角度对可比实例进行选择，从而使估价结果更加科学与精确。

参考文献：

[1]张洪力.房地产估价[M].机械工业出版社，2009，01：17-18.

[2]王秀丽，骆汉宾.市场比较法估价中可比案例选择研究[J].华中科技大学学报（城市科学版），2003，04：89-91.

[3]张炯，张敏莉，贾仁甫，等.基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究[J].扬州大学学报（自然科学版），2005，03：31-34.

[4]霍哲，石振武.市场比较法的改进研究[J].工程管理学报，2010，04：452-455.