城市多产权建筑消防管理思路探索

摘要：台江区集贸市场是福州市多产权建筑代表的典型地区。台江大队以台江区集贸市场整治为切入点，推进城市多产权建筑隐患整改工作。本文以台江区集贸市场隐患整治为例，对探索城市多产权建筑消防管理之道提出了一些个人看法。

关键词：多产权建筑 消防管理 台江区

多产权建筑是指一幢建筑有2个或2个以上产权单位共同使用、出租的建筑。由于产权、使用权、管理权各自为阵，不同产权拥有者在资源上相互争夺，在管理上互相推诿，在消防经费投入上相互扯皮，致使管理责任落实不到实处，消防设施的配置和维护不到位，给消防监督管理带来许多新情况、新问题。

一、台江区多产权建筑消防管理存在的主要问题

（一）集贸市场概况

台江区集贸市场是福州市多产权建筑代表的典型地区。该地区市场云集台农服装鞋帽城、老药洲农贸市场、建新市场等八大商业中心，市场面积约有76968平方米，商户约1973户。由于早期的消防法律法规体系不健全和群众消防安全意识淡薄， 集贸市场在规划和建设初期未办理建筑设计防火审核和验收手续， 集贸市场的建设也未按照国家的消防规范和技术标准执行，导致消防安全存在众多问题。

（二）存在的主要问题

一是业主根据自身需要擅自乱改乱割将建筑局部出租、出让、出售；使用单位按照自己的意愿随意间隔，破坏了原有的防火分区、消防通道，加大了火灾荷载。二是消防设施维修保养难。消防设施与整幢建筑为一体，且为公用部分，因此一幢建筑中一处消防设施损坏，要整幢建筑产权单位（或使用单位）分摊维修费用。由于各产权单位无隶属和业务关系，其中只要有一户不交费用，维护工作就难以开展。三是建筑内疏散通道不畅通，安全出口锁闭，占用公共疏散通道、楼梯。多产权建筑内各使用单位为了防盗，通常将安全出口锁闭，疏散通道封堵；为了最大限度扩大使用面积，会将属于建筑内部的公共走道改造成业主产业的内走道。四是由于多产权建筑涉及多个产权，无人协调统管，消防部门下发法律文书时，无明确主体，造成隐患整改难；实施处罚时，各产权单位互相推脱，消防执法难以落实到位；召开协调会时，因无法理清关系，效果不明显，以致各产权单位均拖延整改。

二、台江区多产权建筑消防治理措施

针对台江区集贸市场多产权建筑存在的问题和突出隐患，台江消防大队根据市场不同情况采取了综合性整治措施。

（一）明晰产权，分清责任主体

台江消防大队针对市场内单位产权为多家拥有的实际情况，建立健全有效的约束管理机制，明确消防安全责任主体。台江市场服务中心管理的台农服装鞋帽城是市贸发局下属单位，消防大队通过督促该单位建立健全物业管理条例，明确物业管理单位及各产权、使用单位的职责，明晰产权，切实做到权责清晰。

（二）依靠政府，落实部门责任

台江消防大队以政府为突破口，在大队的多次专题汇报后，当地政府高度重视“台农”地区市场集群消防工作，及时成立由公安消防、房管、经济、执法等部门组成的“台农”地区整治工作领导小组，并在瀛洲街道设立专项办公室负责组织协调工作，研究制定《台江区“台农”地区市场整治工作实施方案》。消防部门负责查隐患，提出整改方案；房管部门负责成立物业公司及房屋产权登记调查摸底；经济部门负责协调隐患的整改；法院及执法部门负责强制执行，提供法律服务。与此同时，领导小组适时调查隐患整改情况，及时督办有关事项，对“钉子户”实行强制执行。

（三）健全制度，联合依法行政

首先，要求房屋开发单位要建立维护基金，按照房屋造价提取，并建立专用账户，专款专用。同时针对各个产权内的火灾隐患问题明确各业主、物业单位、使用者等各项责任，对公用消防设施要确定专人进行维护；其次，要求经济部门在招商引资中考察房屋产权情况和房屋经营情况，从根本上杜绝房屋经营不善给使用者带来的不便，把信誉好、设施全、管理到位的房屋介绍给投资者。第三，集中安排项目，便于房屋所有者管理。

三、启示

（一）健全多产权建筑消防管理法律法规

对多产权建筑存在的问题，各地消防部门应当积极提请政府决议，由政府牵头，协调公安、建设、规划、房管、消防等职能部门，专题对本地区多产权建筑安全监管状况进行研究分析；要在《消防法》、《物权法》基础上，制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》，以弥补法律法规不完善的地方；明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务，落实各方法律责任，改善多产权建筑的消防安全难以管理的状况，确保本地区多产权建筑消防管理规范化。

（二）明确多产权建筑消防安全管理工作主体

以地方政府负责为主，负责多产权建筑消防安全工作。公安机关承担多产权建筑消防安全监督管理工作，消防机构负责实施；公安派出所负责多产权建筑的日常消防监督检查、消防宣传教育等工作；政府其他有关部门按照各自职责，做好多产权建筑消防安全相关工作。业主是多产权建筑消防安全的责任人，建筑共用部位的消防安全由所有业主共同负责，专有部分消防安全由相关业主各自负责。

（三）明确多产权建筑消防安全管理工作

同一建筑有两个或者两个以上业主和使用人的，业主和使用人应当确立消防安全管理机构或者委托物业服务企业（统称统一管理机构）负责消防安全管理工作。消防设施检测、维修、更新、改造和共用部位火灾隐患整改的费用，在建筑保修期内由建设单位承担；保修期满后，除日常运行、维护费用等依法或者约定由物业服务企业承担的外，其他费用可以纳入共用设施设备专项维修资金开支范围；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照其相关约定承担，没有约定或者约定不明的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

（四）明确多产权建筑日常消防安全管理的具体措施

对集贸市场内现有的商铺应根据不同的建筑结构和经营类别的火灾危险性来划分出防火分区，并采用防火墙对不同的防火分区进行防火分隔；对一些耐火等级低的建筑可以用防火涂料进行涂刷， 以增强建筑的耐火性能；对已有生活区的或有条件新建生活区的集贸市场， 应当把生活区单独设置作为火灾隐患整改的重点进行考虑， 最大限度地改变经营、生活、仓库为一体的现状；对占用和堵塞防火间距、安全出口、疏散通道、消防车道的商铺和摊位， 进行全面彻底拆除和清理， 再以划线或标签等方式， 划定明确的界限以防经常被占用和堵塞；对电气线路和电器设备安装不符合安全规定的， 由主管单位负责拆除， 严格按照电气安装使用规定， 委托具有电气安装资质的单位负责实施， 并定期对电气线路进行检修和维护保养。

具有市政消防给水条件的集贸市场， 应按照国家建筑设计防火规范在合理位置设置室外消火栓和室内消火栓。采用市政给水有困难的集贸市场应考虑设置消防水池， 蓄水量应考虑扑灭一次火灾， 延续时间不少于 3 小时的用水量。水池周围应通消防车的道路， 并提供消防车的回旋停靠余地。在执行有关的灭火器配置规范的基础上， 应当结合各市场实际的使用和管理要求落实到户， 做到每户一只灭火器。并对配置场所不符， 不能保证正常使用的部分灭火器进行更换和维修。

（五）新形势下集贸市场将要面临的问题和趋势

集贸市场公有制的经济体系将会被打破， 而转向个私化的趋势。因此，集贸市场的主办单位、法定代表人、安全责任人、管理人员、组织机构等消防安全管理工作， 将会发生质与量的巨变， 有的甚至在现有的基础上被削弱。当前， 全市各城区集贸市场的布局和数量已基本处于饱和状态， 而各县（ 区） 城市建设多偏向于对城区的扩建， 在老城区的改造上投入不多。城市扩建与改造形成两个明显的极端， 火灾隐患的整改与城市建设的发展出现重复性投资的冲突， 老集贸市场被新集贸市场取代仍需要较长时期， 集贸市场先天的火灾隐患短期内难以解决。

公有制企业解体以后， 部分企业会出现重新组合转变经营方式， 而少部分会运用原企业的地点和建筑开办集贸市场； 同时， 越来越多的下岗工人将会涌向集贸市场另谋生路， 集贸市场各类火灾隐患的荷载随之增多。随着城市建设规模的扩大和市场经济竞争的加剧， 尚有部分不同类型的集贸市场将投建并参与竞争。因此， 政府和相关部门必须有计划地严把审批关口， 把火灾隐患消除在规划和建设初期。在审批前， 要把计划淘汰与竞争淘汰相结合统筹考虑，兼顾新老交替， 达到建一个新的淘汰或改造一个老的目的， 逐步使集贸市场整体规范化， 与城市发展相对称。

综上， 只有抓住时代的机遇， 把握工作的重心和要点， 不断谋求新思路和新方法， 尽快强化和改进集贸市场的消防安全工作， 集贸市场才能快速适应经济改革、城市发展和社会稳定的客观要求。

（曹旭艳，1982年生，福建省福州人，福州市公安消防支队台江大队参谋）