西安ＣＢＤ规划建设研究

西安未来的发展方向中，除了高新技术产业、装备制造业、旅游产业等，还应该大力发展商贸、金融、保险、信息产业、咨询业等现代服务业，就像上海的浦东一样，西安也要通过CBD的建设带动产业的升级，优化发展现代服务业环境，使现代服务产业逐步发展成为支柱产业。

一、大城市中央商务区（CBD）与城市中心区（CA）的概念辨析

（一）大城市中央商务区（CBD）

CBD 是 （Central Business District）的缩写。中央商务区的概念起源于 20 世纪 20 年代的美国。美国城市社会学中的芝加哥学派的主要代表人物——伯吉斯（E·W·Begess）和派克（R·E·Park）在其理论研究成果中首次提出了CBD 概念，同时将 CBD 定义为：位于城市布局的中心，交通发达，土地价值最高，包括有大型商店、办公楼、剧院、旅馆、银行等设施，是城市社交、文化活动的中心。此后，许多国内外学者和机构纷纷从自身研究的角度出发，对 CBD 作了不同的定义。虽然定义的内容不一，但是学者们对CBD的看法有许多共同点：一、用地特征：位于地价峰值区，土地开发和使用强度高。二、建筑特征：容积率、建筑密度高，建筑形态呈垂直发展。三、职能：以商务办公为主，如公司总部、金融服务、银行、保险、信息咨询、房地产等，兼具高档零售业。四、交通特征：交通峰值区，可达性高。

从现代大城市 CBD 的发展趋势、现代 CBD 内部功能的构成、以及所处的经济地位来看，现代CBD 可以概括为： 位于城市地价峰值区，以商务功能为主、高档商业功能为辅，以金融、公司总部（或运营中心、代表处）、专业化服务机构为主要商务功能需求主体，高档写字楼、高档酒店、高档商场、公寓、住宅等建筑实体高度聚集，在城市经济（或区域经济、全球经济）中处于商务核心地位的结节性区域。用一句话概括，即CBD是大城市的中央商务和中央商业区。

（二）城市中心区（CA）

城市中心区是城市公共活动体系的核心，是反映城市经济、社会、文化发展

最敏感的地区。从城市整体功能结构演变过程看，城市中心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市及城市所在区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动设施

和服务空间，并在空间特征上有别于城市其他地区。它包括城市的主要零售中心、商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心等，集中体现城市的社会经济发展水平和发展形态，承担经济运作和管理功能。

在不同的历史发展时期，城市中心区有不同的构成和形态。CBD 是 20 世纪70 年代以后大城市中心区的新形态，并在功能和空间上逐渐与传统的城市中心区分化。工业社会中，零售业和传统服务业是城市中心区的主要职能。城市中心区发展到现在，地域范围迅速扩大，并出现了专门化的倾向，如 CBD 的兴起，但城市中心区本质上仍是一个功能混合的地区。城市相当一部分公共基础设施都相对集中在城市中心区内，城市中心区的功能较多，在一定历史背景的城市中，CBD 总是蜕变于传统的商业中心区。因此，CBD 与城市中心区在某些功能上是重叠的。

（三）城市中心区和大城市CBD 异同的归纳总结

1、城市中心区发展与大城市CBD的形成的交叉和重叠关系，是使城市中心区与CBD相互构成有利的基础和启动条件，两者的相似性主要包括：

（1）都负担着城市的高等级的功能。

（2）随着城市整体发展而相继产生，通常顺序上先有城市中心区，然后才逐渐衍生出 CBD。

（3）城市中心区的空间布局与 CBD 有着相似的模式，都是城市地理空间中的核心或结点位置，而且中心区与 CBD 在空间上往往涵盖在一起。

2、城市中心区与 CBD 的差别和分化主要包括：

（1）每个城市都有中心区，无论城市规模的大小。中心区提供给城市的是城市发展所需要的必需的和基本的功能。但 CBD 是高等级商务功能的载体，不是城市发展本身必需的功能，也就是说，并不是每个城市都需要 CBD和具备建设CBD的条件，只有经济发达、外向性很高、规模巨大的大城市才有条件建设CBD。

（2）CBD 从功能构成上看更加专业化。从功能构成上分析，中心区提供的功能十分综合混杂，基本包括了城市所需要的方方面面的功能，但主要功能是商业（零售）、行政办公和文化娱乐、商务功能。而 CBD 虽然在表面上看功能类别也比较多，但主要核心功能是商务办公功能。

总之，CBD 对有利于商务活动的网络、办公条件等因素要求较高，不是每个城市都有条件建设 CBD。中心区与城市的产业结构的关联度不大，商贸城市也罢、旅游城市也好，都会形成中心区，而 CBD 与城市第三产业的发展水平存在较大的关联，凡是 CBD 发展比较成功的城市，其第三产业都比较发达，如纽约、巴黎和上海等。

二、大城市CBD的基本条件

CBD作为大城市商务产业的核心聚集区，能为商贸、金融产业创造高效的运行环境，为有效参与区域经济与国际经济竞争提供了平台，为城市发展提供了新的机遇，是特大经济中心城市发展的必然战略选择。CBD的形成对城市乃至区域的产业经济都有很高的要求，CBD的商务、商业、金融枢纽、信息控制等功能的实现依赖于现代化的基础设施和先进的信息网络。这些要求都不是一般的城市所能达到的，而只有有经济发达、规模巨大的特大城市才具备建设CBD的条件。

CBD的建设具有一定的门槛条件。首先，建设CBD的城市应当是一个现代化大城市。关于城市现代化标准问题，美国斯坦福大学教授阿利克斯·莫克尔斯在总结了多学者和各国现代化经验的基础上，提出10项指标。这10项指标可以大致描绘一个城市发展的基本状况，概括一个城市的社会经济发展水平（如表一）。

以上指标仅仅是建设CBD的基本条件。CBD的建设还应该具备以下四个条件：（1）足够的经济实力，国内生产总值超过1000亿元；（2）足够的国际影响力；（3）处于资金流、信息流和物流的核心位置；（4）集聚各方面人才。

三、西安基本具备建设CBD条件，碑林需要中心区（CA）

根据上述指标体系，结合西安2007年统计数据，我们认为，西安已经基本符合现代化大城市的要求。

具有3000多年建城史，1000多年建都史的西安，素有“西方罗马、东方长安”的美誉。新世纪新时代下，在西安市委、市政府 “国际化、市场化、人文化、生态化”的四化发展理念下，西安加快了国际化的发展步伐 。每年都有大量国际会议、会展在西安举行，上海合作组织举办的欧亚经济论坛的永久会址就设在西安；不少的国际机构和企业在西安设立总部，泰国、韩国、法国都在西安设有领事机构，使西安和世界各地的交往越来越密切。西安有高校近百所，其中有颁发大专以上毕业证书的学校有88所，在校各类大学生120多万人；有独立科研机构500多个，专业科技人才34万，高等院校、科研院所、人才密度居全国处于领先地位，综合科技实力居全国第三位。西安2007年GDP已经接近2000亿元，人均GDP已超过3000美元；西安市是西北地区金融、商贸、交通、信息、物流最大的中心。已经具备了建设CBD的基本条件。（如表二）。

作为陇海——兰新铁路沿线和欧亚大陆桥及中西部地区最大的区域性中心城市，西安有很好的区位优势，而且必将成为下一个经济发展的热点城市。我国改革开放以来在区域发展中先后实行了三个战略：沿海战略、沿江战略和西部大开发战略。沿海战略的突破口在深圳，这是因为深圳紧邻香港的区位优势，使得深圳在政策的支持下和良好的发展背景下，由一个渔村发展成一个现代化的大都市。在沿江战略中，长江经济带的龙头就是在上海，因此上海也完成了由传统的工业城市向国际化大都市转变的过程。西部大开发，西安也具备当年深圳、后来上海同样的优势。西部要依托亚欧大陆桥、长江水道和西南出海通道等重要干道发挥中心城市的作用。而在这三条交通干道中，亚欧大陆桥是我国贯穿中、东、西地区通往中西欧州的唯一的一条交通干线，而且主要分布在西部，其将在西部大开发中发挥主要的作用。亚欧大陆桥经济带中，连云港、日照等沿海城市因规模小，不具备龙头的作用，整个经济带的发展，只能靠居陇海——兰新中心的最大城市西安来带动。

西安深厚的历史文化、区位优势、工业基础、商贸设施、金融机构和科技力量等都是我国中西部地区其它城市不可比拟的，因而有能力带动整个大陆桥经济带的发展，这个地位是重庆、成都不具备的。西安未来的发展方向中，除了高新技术产业、装备制造业、旅游产业等，还应该大力发展商贸、金融、保险、信息产业、咨询业等现代服务业，就像上海的浦东一样，西安也要通过CBD的建设带动产业的升级，优化发展现代服务业环境，使现代服务产业逐步发展成为支柱产业。

西安的中心市区目前是以绕城高速为界的区域，周长80km,总面积约500km2；二环以内为城市核心区，二环周长33km，总面积近80km2。碑林区地处西安核心市区南部，是西安核心区各方面条件最好，经济社会最为发达的地区。碑林区虽然面积不大，只有23平方公里，但在碑林的未来发展中，在产业的空间布局和城市建设中，也需要规划建设自己的中心区。由于区位的优势，这个中心区可以和西安CBD一并考虑。

四、西安CBD的选址

（一）CBD选址的影响因素

CBD的主要服务对象不是城市普通市民，而是面向城市和整个地区的生产单位和经济机构。它的主导服务职能也不是生活服务，而是为整个地区的市场和经济活动提供金融、信息、咨询、管理等“生产性服务”。因此，与城市商业中心的区位要求比较，CBD对城市普通市民分布的相对依赖程度并不高。CBD的区位选择往往需要在最佳经营环境和最低建设成本之间作决定。

与城市总体格局相协调是CBD区位选择的首要条件。现有城市公共中心体系对CBD区位影响较大，同时CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分，因而CBD的区位选择要融入城市公共中心体系的可持续发展进程之中。一般情况下，城市中心地区是CBD区位的首选区域，城市中心地区的商业经营模式，贸易和服务业的分布成为商务空间初始发展的基础。但当城市进入经济稳步增长阶段，规划商务设施布局则宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大，提高功能强度和聚集水平。随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。

交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，历史形成的城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。在城市商务设施容量发展有限时，商务空间总是首选交通集散便利的地区集聚。

中央商务区的选址还必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使CBD获得持续的发展，达到应有的规模效应。一定程度上可开发用地的分布和开发潜力，决定着一定时期内商务区的区位选择。

（二）西安CBD的选址的回顾与展望

在上个世纪90年代西安市第三轮规划中，曾提出把南郊电视塔周围2.2平方公里规划成中央商务区（CBD），但在2004年第四轮规划修编中又被取消了，据说有专家反对，理由是西安不具备建设CBD的条件。这种说法是不全面的。若像西安这样拥有800多万常住人口，400多万城市人口，200多万流动人口的大区域级中心城市都不具备建CBD的条件，难道中国只有北京，上海才具有建CBD的条件吗？西安是否具备建设CBD的条件，通过上述理论研究和对国内外大城市CBD的分析，我们的结论是肯定的。

西安南郊电视塔一带在第三轮城市总体规划中拟建的CBD一直起色不大，直到最近两三年受其毗邻的西安曲江旅游度假开发区的建设发展带动才较明显地“转暖”，但真正的富有活力的商务或商业中心往往都是自发形成的，这一区域因西安市第四轮总体规划的规划性质的改变已难以成为西安的CBD，其未来的发展将于与曲江新区功能整合,发展为商务会议、会展、论坛、商务酒店和娱乐中心职能，可以建设成为西安南郊雁塔区的中心区(CA)。

西安高新区在其第二次创业规划中，明确提出要建设面向整个西部的CBD。高新区聚集了一大批科技含量较高的企业，基础设施，科技服务，技术孵化，商务等设施都较先进，但是其产业结构还是比较单一，商业、娱乐休闲功能有所缺失，且位置较偏，因此，可以作为高新区的中心区，但也不合适作为西安CBD。

由于西安市级行政机关北迁至张家堡，政治重心北移，西安“十一五”规划中，提出要在以未央大道为中心的经开区形成新的现代化城市中心市区。由于经开区以传统工业为主的产业结构正在向新市区转变，且位置偏北，地势较低。受地质条件限制，不宜集中大量布置高层建筑，加之区域人文气息和文化氛围与南郊有较大差距，因而未来对现代商务服务企业、以及注重生活质量的高级人才和高消费人口的吸引聚敛能力不足，目前尚不具备建设CBD的条件。

东郊浐灞生态区也提出了要规划建设商务金融区的安排，但这一区域作为大规模居住区、国际会议中心是适宜的，但作为西安的CBD显然是不合适的。

现在看来，大南门外南关正街、长安北路一带，地处老城以外，且与老城相邻，是西安市现有城市公共中心体系的重要组成部分。它与中心老城区距离较近，从而能够很好的借助老城区广泛的社会和经济优势的辐射，加快CBD的建设过程；同时可以获得老城中心的经济辐射，起到对老城中心的减压作用，迅速成长起来。其次，道路交通等基础条件较好，已建有大量高档写字楼、文化、体育设施、高级饭店、银行总部，已具备CBD的基本设施和条件，为建设西安CBD打下了良好的基础。再次，大南门外南关正街沿线，地处南关正街西侧的西后地住宅区和草场坡一带几个城中村的拆迁改造，将腾出大量的空地，为西安CBD的规模发展提供用地支持。因此，做为西安老城区CBD中心功能扩散、重心转移的辐射地带，是西安CBD建设选址的理性选择。

五、西安CBD、碑林中心区（CA）现状分析

西安CBD和碑林中心区（CA）是指大南门外以南关正街－长安北路为中轴线，东到文艺路，西到朱雀大街，北到环城南路，南到南二环，总面积约2.9平方公里的区域。优越的地理位置、便捷的交通条件、完善的公共服务设施，密集的人口和完善的公共服务基础设施，赋予西安CBD和碑林中心区（CA）良好的发展条件。

南关正街，长安北路至南二环沿线具有很强的中心性，被称为现代西安龙脉所在，交通各方面的可达性很好。在这一区域不但有大量的公交线路，地铁二号线还在这里还有三个出口。而且它做为南大街商务活动的外延，已经形成了金融、保险、证券，高档商务会所等功能的基本架构。沿线南北分布有大量的、种类多样的现代服务业企事业单位。聚集了长安国际、金花大厦、中陕国际、伟佳大厦等不少高档写字楼，和东亚、汇丰 、农业、中信、民生、华夏、工商、建设等金融机构及和长安城堡大酒店、西安宾馆等高档酒店。另外，省人大办公大楼和正在建设的陕西大剧院也在这一地区。据统计，沿线的现代服务业企事业单位多达27大类，企事业数量多达128家。其次，在长安路与南二环线这两大交通干道的交汇处，分布有省图书馆，美术馆，国展中心，省工业展览中心，省体育场及西安目前最高的西部信息大厦等。一直以来是会展服务，信息咨询，娱乐休闲活动相对密集区。做为老市中心向新CBD转移过程中一个转接点，其会展业，文化商务超市、文化产业、咨询业、娱乐业、休闲业等服务产业都已经初具规模。

但是，就目前情况看来，其商务办公楼宇数量还是不足，商务功能还较为薄弱；其次，其垂直空间利用度不高，还保留着相当数量的低层建筑；和我国其他大城市CBD建设的高度化特征相比有显著的差距。

朱雀大街至南二环沿线目前的功能结架还不够明确，集居住、商业、零售、写字楼、休闲娱乐为一体。作为南北交通的另一条干道和西安城市核心区域的外延，这里密集了各式各样的中、小型商铺和写字楼，大大小小的餐饮酒楼。中档次的不同规模的居民小区林立，生活服务、文教卫生等基础设施和社会设施比较齐备。通过对朱雀大街目前功能的调研考察发现，其更多的是服务于老城中心区，依托于中心区。 在其后的发展过程中，其商业，餐饮，娱乐休闲产业的发展具有很大的潜力。

文艺路与南二环线交汇口为中心、在空间上构成了一个团状区域。在小商品零售业的发展上有所突破。其商品特色明显，主要是发展花卉和宠物市场。其次，还建立了纺织品批发市场。据西安市有关统计数据表明，文艺路商业活动比较繁荣，在对拥有“商务”活动单位总数量的街道办考察中名列榜首（前五个街办按顺序分别是:文艺路(369)——西一路(314)——丈八沟(287)——长安路(213)——小寨路）。

友谊东路至文艺路沿线是西安科技咨询产业较为集中的地区。分布有诸如西安测绘局，中煤西安设计工程公司，省电影公司等商务服务业。这一地区现代服务业发展的空间也是及其广阔的。结合这里分布的企业性质和周边的产业发展基础，建议这一地区在今后的招商引资中重视项目的引进，并形成碑林创意产业的集中发展区。而位于友谊西路挺拔秀丽的唐小雁塔，为发展旅游，娱乐休闲提供了条件。

大南门外南关正街沿线，目前是碑林区，也是西安市区位条件最好，能为CBD的发展提供极大的发展空间。特别是地处南关正街西侧的西后地住宅区，若能拆迁异地安置，这将腾出大量的空地。这里正逐步发展成为西安国际化和现代化程度最高的商务办公区。应当以这里已经建设的商务楼宇——主要是长安国际广场，世纪金花大厦，农业银行大厦和正在建设的珠江时代广场为辐射点，积极有效地招商引资，吸引跨国公司总部入驻，发展总部经济。

六、西安CBD、碑林中心区的发展建议

1、尽快确定CBD的选址，用规划引导西安CBD和碑林中心区的建设

以上是我们对西安CBD和碑林中心区（CA）建设的基本看法。我们建议区里尽快要拿出意见，正式上报市政府，由市政府研究决定后，上报市人大通过，正式列入城市总体规划。因为CBD的建设不是一个区的事情，而是西安市城市建设，城市发展的一件大事。待市里决定后，首先还要在西安市政府的直接领导下，在区政府的全力配合下，搞好这一地区的规划和拆迁改造建设工作。这第一步若能迈出去，将对碑林区和西安市未来的城市建设和经济发展产生极为重要、长远的影响。

建议西安市政府尽快对西安是否要建设CBD和CBD的选址进行专项题究，否则将会造成城市规划和建设上的一些不必要的混乱和损失。邀请相关专家，召开国家级研讨会、论证会，从各方面对这个重大决策进行论证。

2、调整产业结构，强化中心区功能

强化碑林中心区作为西安中央商务区，中央商业区（CBD）的地位，最大限度地发挥中心区的聚集效用。在城市建设中，要以“先规划，后建设，各项建设必须严格按照规划实施”为原则，紧紧把握西安市第四次规划修编的契机，以本地区的城市建设和产业布局调整为龙头，以产业结构调整为目的，以基础设施建设为重点，合理确定中央商务区（CBD）的产业空间布局、用地规模，配套建设区内水、电、路等基础设施，切实搞好中心区内功能布局规划、产业空间布局规划。要结合产业结构调整和产业空间布局规划，将不符合中心区产业定位的企业和机构，逐步进行搬迁，以大力发展第三产业，特别是要建设高档商业大楼、高级写字楼、高级酒店、大型文化设施，吸引国际知名的大型商业、大公司总部、金融保险总部、外国领事馆等入驻。这对碑林区未来的经济发展具有决定性意义。

3、加大城市建设投入，建立政策补偿机制

要使碑林中心区（CA）和西安CBD尽快起步，就必须加大这一地区城市建设投入力度。区政府要争取在市政府支持下，加大对中心区（西安CBD）城市基础设施建设的政策扶持，研究建立西安CBD建设的税费价补偿机制，逐步完善相应的政策体系，促进西安CBD建设走上良性发展的轨道。

4、加快西后地草场坡一带住宅区、城中村的拆迁改造力度，为西安CBD、碑林中心区（CA）的发展腾出空间

南关正街西侧，农业银行以南，友谊路以北，政治学院以东地区是上个世纪80年代建设的一个大型多层住宅区，当时在西安还算不错，现在早已落后过时，而且摆在中心区也不适合。另外，这里还有碑林区一个帆布厂拆迁改造项目。为此，建议和市政府协商，取得市政府支持，在市区其它地方另外选择合适地方，新建住宅区安置这一地区居民，将腾出的空地可用作为规划建设中心区(CBD)的用地。

（作者分别系：长安大学城市研究所所长；长安大学城市研究所研究生；西安石油大学管理学校讲师）